Propriétaire bailleur : Guide DPE 2025
Tout ce que les propriétaires bailleurs doivent savoir en 2025 : interdictions de location, obligations, solutions pour continuer à louer.
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Situation au 1er janvier 2025
- Les logements classés G sont interdits à la location pour tout nouveau bail ou renouvellement
- Les logements F et G sont soumis au gel des loyers (pas d'augmentation possible)
- Les logements classés F seront interdits le 1er janvier 2028
Votre bien est classé G
Vous ne pouvez plus signer de nouveau bail depuis janvier 2025.
Votre bien est classé F
Vous avez jusqu'au 31 décembre 2027 pour améliorer votre DPE.
Votre bien est classé E
Pas d'urgence immédiate. Interdit en 2034.
Vos obligations de propriétaire bailleur en 2025
Fournir un DPE valide
Le DPE doit dater de moins de 10 ans et être annexé au bail. Les DPE réalisés entre 2013-2017 ne sont plus valides depuis le 01/01/2025. Coût d'un nouveau DPE : 100-250€.
Afficher le DPE dans l'annonce
Toute annonce de location doit afficher les étiquettes énergie et climat, la classe DPE et l'estimation des dépenses annuelles. Amende jusqu'à 3 000€ en cas de manquement.
Respecter le gel des loyers (F/G)
Depuis août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés. Aucune augmentation possible lors du renouvellement ou de la remise en location. Seule exception : si des travaux font passer le bien en E ou mieux.
Ne pas louer un bien G (interdit)
Depuis le 1er janvier 2025, signer un nouveau bail ou renouveler un bail pour un logement G est illégal. Les baux en cours restent valides jusqu'à leur terme.
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Sanctions en cas de non-respect
Risques si vous louez un logement G (ou F à partir de 2028)
Amende administrative
Jusqu'à 5 000€ pour une personne physique
Jusqu'à 15 000€ pour une société (SCI, SARL)
Recours du locataire
Le locataire peut saisir le tribunal pour exiger des travaux, une réduction de loyer, ou la résiliation du bail avec dommages.
Travaux sous astreinte
Le juge peut vous contraindre à réaliser les travaux avec une pénalité quotidienne en cas de retard.
Résiliation du bail
Le bail peut être résilié aux torts du bailleur avec versement de dommages et intérêts au locataire.
Solutions pour continuer à louer
Solution 1 : Attendre la réforme 2026 (chauffage électrique)
Si votre bien est chauffé à l'électricité, le nouveau coefficient de 1,9 (au lieu de 2,3) applicable au 1er janvier 2026 peut faire gagner 1 classe à votre logement sans aucun travaux.
- 47% des logements électriques gagneront 1 classe
- 850 000 logements sortiront des classes F et G
- Un F électrique peut passer en E automatiquement
Solution 2 : Réaliser des travaux de rénovation
Si la réforme 2026 ne suffit pas, des travaux ciblés peuvent vous permettre de sortir de la passoire thermique. Avec les aides, le reste à charge peut être réduit de 50 à 90%.
Travaux prioritaires pour un bailleur :
Isolation combles
2-5 k€ • +1 classe • ROI 5 ans
Pompe à chaleur
8-15 k€ net • +1-2 classes
Isolation murs
50-150 €/m² • +1 classe
VMC double flux
4-7 k€ • +0.5 classe
Solution 3 : Vendre le bien
Si les travaux sont trop coûteux ou si vous souhaitez vous désengager, la vente reste une option. Attention : attendez-vous à une décote de 10 à 30% par rapport au marché pour un bien F ou G.
💡 Conseil : Depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison F ou G. Depuis janvier 2025, c'est aussi le cas pour les appartements.
Aides pour rénover votre bien locatif
Bonne nouvelle : les propriétaires bailleurs ont accès aux mêmes aides que les propriétaires occupants, parfois avec des bonifications spécifiques.
MaPrimeRénov' Bailleur
Plafonné à 3 logements/an
- • Jusqu'à 90% du coût des travaux
- • Bonification "sortie passoire"
- • Engagement de location 6 ans minimum
Primes CEE
Cumulables
- • Versées par EDF, Engie, Total...
- • Majorées pour les passoires
- • Demande AVANT signature devis
Éco-PTZ
Sans intérêts
- • Jusqu'à 50 000€ sur 20 ans
- • Sans conditions de revenus
- • Accessible aux SCI
Déficit foncier
Avantage fiscal
- • Déduction jusqu'à 21 400€/an en 2025
- • Pour travaux d'amélioration énergétique
- • Report sur 10 ans
💡 Astuce bailleurs : Les travaux de rénovation énergétique peuvent également justifier une hausse de loyer future (dans la limite de 50% du coût TTC) une fois le bien passé en classe E ou mieux.
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Questions fréquentes des bailleurs
Mon logement est classé G, puis-je encore le louer ?
Non, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux et les renouvellements. Si vous avez un bail en cours signé avant 2025, celui-ci reste valide jusqu'à son terme. Mais vous ne pourrez pas le renouveler ni signer un nouveau bail avec un autre locataire.
Mon logement est classé F, quand sera-t-il interdit à la location ?
Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028. Vous avez donc jusqu'à fin 2027 pour réaliser des travaux de rénovation énergétique et atteindre au minimum la classe E. Les logements E seront eux interdits en 2034.
Quelles sont les sanctions si je loue malgré l'interdiction ?
Les sanctions incluent : une amende administrative jusqu'à 5 000€ (15 000€ pour une société), le locataire peut exiger des travaux ou une réduction de loyer via le tribunal, et le bail peut être résilié aux torts du bailleur avec dommages et intérêts. Le juge peut aussi imposer les travaux sous astreinte.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F ou G ?
Non. Depuis août 2022, les logements classés F et G sont soumis au gel des loyers. Vous ne pouvez pas augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ni lors d'une remise en location. Cette mesure s'applique partout en France, zones tendues et non tendues.
Mon locataire peut-il exiger des travaux si le DPE est mauvais ?
Oui, si votre logement devient interdit à la location (G depuis 2025, F à partir de 2028). Le locataire doit d'abord saisir la commission de conciliation, puis le tribunal. Le juge peut imposer les travaux, réduire le loyer ou résilier le bail. Si le logement est encore autorisé, le locataire ne peut pas exiger de travaux liés au DPE.
La réforme 2026 va-t-elle sauver mon logement F ou G électrique ?
Potentiellement oui. Si votre logement est chauffé à l'électricité, le nouveau coefficient de 1,9 (au lieu de 2,3) à partir de janvier 2026 peut le faire passer en classe E ou mieux. Environ 850 000 logements électriques sortiront automatiquement des classes F et G. Vérifiez avec notre simulateur.