DPE et Location : Obligations, Interdictions et Solutions
Comprendre les obligations DPE en location, le calendrier d'interdiction des passoires thermiques, les droits des locataires et les solutions pour les propriétaires bailleurs.
Le DPE en location est devenu un sujet central pour les propriétaires bailleurs et les locataires. Avec l'interdiction progressive des passoires thermiques (classes F et G, puis E), comprendre les obligations légales et anticiper les échéances est crucial. Environ 5 millions de logements locatifs sont concernés par ces interdictions, soit près d'un tiers du parc locatif privé français.
Ce guide complet vous explique tout ce que vous devez savoir sur le DPE en location : les obligations des propriétaires bailleurs, le calendrier précis des interdictions, les droits et recours des locataires, et surtout les solutions concrètes pour améliorer son DPE et continuer à louer légalement. Que vous soyez bailleur avec un logement classé F ou G, ou locataire dans une passoire thermique, vous trouverez ici toutes les réponses.
Calendrier des interdictions de location
- 1er janvier 2025 : Interdiction des logements classés G (déjà en vigueur)
- 1er janvier 2028 : Interdiction des logements classés F
- 1er janvier 2034 : Interdiction des logements classés E
Ces interdictions concernent les nouveaux baux et les renouvellements. Les baux en cours restent valides jusqu'à leur terme.
Obligations DPE pour Propriétaires Bailleurs
En tant que propriétaire bailleur, vous êtes soumis à plusieurs obligations concernant le DPE. Ces obligations visent à informer le locataire de la performance énergétique du logement et des coûts de chauffage associés.
1. Réaliser un DPE valide
Vous devez faire réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié avant toute mise en location. Le DPE doit dater de moins de 10 ans (attention : les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024). Le coût du diagnostic (100 à 250 €) est à votre charge, pas à celle du locataire. Choisissez un diagnostiqueur certifié sur l'annuaire officiel disponible sur le site du Ministère de la Transition Écologique.
2. Afficher le DPE dans l'annonce de location
Depuis le 1er janvier 2022, toute annonce de location (agence, site internet, journal) doit obligatoirement afficher :
- Les étiquettes énergétiques (Énergie et GES) en couleur et lisibles
- La classe énergétique du logement (A à G) mentionnée explicitement
- Le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles (fourchette basse et haute)
Le non-respect de cette obligation peut entraîner une amende administrative jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (agence immobilière). L'annonce peut également être retirée par les plateformes de diffusion.
3. Annexer le DPE au bail
Le DPE doit être annexé au contrat de location lors de sa signature. Depuis août 2021, le DPE est opposable juridiquement : si les informations sont erronées et que l'écart est significatif, le locataire peut se retourner contre vous pour demander une réduction de loyer, des travaux, voire l'annulation du bail avec dommages et intérêts. Vous engagez votre responsabilité sur l'exactitude des informations.
4. Gel des loyers pour les passoires thermiques
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G en location sont soumis au gel des loyers : vous ne pouvez plus augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou d'une remise en location. Cette mesure s'applique en zones tendues et partout ailleurs. La seule exception : si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement en classe E ou mieux, vous pouvez alors augmenter le loyer dans la limite de 50% du coût TTC des travaux répartis sur plusieurs années.
Bon à savoir : Depuis 2025, un logement G ne peut plus être loué légalement. Même si votre bail actuel reste valable jusqu'à son terme, vous ne pourrez ni le renouveler ni signer un nouveau bail avec un autre locataire. Vous devez impérativement réaliser des travaux ou espérer que la réforme 2026 améliore votre classe (si chauffage électrique).
Interdictions de Location par Classe : Le Calendrier Complet
Le gouvernement a mis en place un calendrier progressif d'interdiction de location des passoires thermiques. L'objectif : éradiquer les logements les plus énergivores du parc locatif d'ici 2034. Voici le détail précis de ce qui vous attend.
Classe G : Interdiction depuis le 1er janvier 2025
- Logements concernés : Environ 600 000 logements (8% du parc)
- Seuil : Plus de 420 kWh/m²/an (énergie) OU plus de 100 kg CO2/m²/an (GES)
- Échéance : Interdiction effective depuis janvier 2025
- Exception : Baux signés avant 2025 valables jusqu'au terme
- Impact réforme 2026 : Si chauffage électrique, vérifiez si vous passez en F ou E avec le nouveau coefficient
Classe F : Interdiction le 1er janvier 2028
- Logements concernés : Environ 1,2 million de logements (15% du parc)
- Seuil : 330 à 420 kWh/m²/an (énergie) OU 70 à 100 kg CO2/m²/an (GES)
- Échéance : Interdiction à partir du 1er janvier 2028
- Temps restant : Environ 3 ans pour réaliser des travaux
- Impact réforme 2026 : Forte probabilité de passer en E si chauffage électrique (47% des logements électriques gagnent une classe)
Classe E : Interdiction le 1er janvier 2034
- Logements concernés : Environ 3,8 millions de logements (25% du parc)
- Seuil : 250 à 330 kWh/m²/an (énergie) OU 50 à 70 kg CO2/m²/an (GES)
- Échéance : Interdiction à partir du 1er janvier 2034
- Temps restant : Environ 9 ans pour planifier et financer les travaux
- Enjeu : Plus d'un quart du parc locatif privé est concerné, le gouvernement prévoit de renforcer les aides
Pénalités en cas de location illégale
Louer un logement interdit (G depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034) expose le propriétaire à plusieurs sanctions cumulatives :
- Amende administrative : Jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (SCI, SARL), prononcée par le préfet
- Réduction de loyer : Le juge peut imposer une réduction de loyer rétroactive et future jusqu'à la réalisation des travaux
- Obligation de travaux : Le tribunal peut contraindre le bailleur à réaliser des travaux sous astreinte journalière (pénalité par jour de retard)
- Résiliation du bail : Le locataire peut demander la résiliation du bail aux torts du bailleur avec dommages et intérêts
- Poursuites pénales : En cas de mise en danger du locataire (insalubrité, froid extrême), des poursuites pénales sont possibles
Attention : L'interdiction s'applique aux nouveaux baux ET aux renouvellements de bail. Si votre bail actuel avec un logement G se termine en 2025, vous ne pourrez pas le renouveler sans travaux préalables. Le locataire a le droit de rester dans les lieux si vous ne proposez pas de renouvellement, mais vous ne pouvez plus augmenter le loyer et risquez des sanctions si le locataire saisit la justice.
Droits des Locataires : Ce Que Vous Pouvez Exiger
Si vous êtes locataire d'une passoire thermique (F ou G), vous disposez de plusieurs droits et recours pour améliorer votre situation. La loi vous protège de plus en plus face aux logements énergivores.
1. Exiger la réalisation de travaux
Si votre logement est classé G (interdit depuis 2025) ou F (interdit à partir de 2028), vous pouvez exiger que votre propriétaire réalise des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au minimum la classe E. La démarche :
- Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire en demandant la réalisation de travaux
- Si pas de réponse ou refus, saisissez la commission départementale de conciliation (gratuit)
- En cas d'échec de la conciliation, saisissez le tribunal judiciaire (assistance d'un avocat recommandée)
Le juge peut imposer les travaux sous astreinte, réduire le loyer en attendant, voire résilier le bail aux torts du bailleur avec indemnisation.
2. Demander une réduction de loyer
Si vous subissez un préjudice lié au mauvais DPE (factures de chauffage excessives, inconfort thermique, humidité), vous pouvez demander une réduction de loyer. Conservez vos factures d'énergie comme preuves du coût anormal. Le tribunal peut accorder une réduction de 10 à 40% selon la gravité de la situation.
3. Refuser une augmentation de loyer
Depuis août 2022, les logements F et G sont soumis au gel des loyers. Si votre propriétaire tente d'augmenter le loyer lors du renouvellement du bail, vous pouvez légalement refuser. Envoyez une lettre recommandée en rappelant l'interdiction d'augmentation pour les passoires thermiques. Si le propriétaire insiste, contactez l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) pour vous faire accompagner.
Bon à savoir : Vous ne pouvez pas retenir votre loyer ni réaliser vous-même des travaux de rénovation énergétique sans l'accord du propriétaire. Ces actions sont illégales et pourraient se retourner contre vous. Privilégiez toujours le dialogue, puis la médiation, et en dernier recours la saisie du tribunal.
Comment Sortir de l'Interdiction de Location ?
Si votre logement est classé F ou G et que vous souhaitez continuer à le louer, vous avez trois options : attendre la réforme 2026 (si chauffage électrique), réaliser des travaux de rénovation énergétique, ou vendre le bien.
Option 1 : Vérifier l'impact de la réforme 2026
Si votre logement est chauffé à l'électricité (radiateurs électriques, convecteurs, pompe à chaleur électrique), la réforme 2026 pourrait le faire passer en classe E ou mieux grâce au nouveau coefficient de 1,9. Environ 47% des logements électriques gagneront une classe. Utilisez notre calculateur DPE 2026 pour vérifier votre situation précise.
Important : L'étiquette GES ne change pas. Si votre étiquette GES est F ou G alors que votre nouvelle étiquette Énergie passe en E, votre classe finale restera F ou G. Environ 140 000 logements parmi les 850 000 concernés resteront interdits pour cette raison.
Option 2 : Réaliser des travaux de rénovation
Pour sortir de F ou G, privilégiez les travaux suivants par ordre d'impact :
- Isolation de la toiture (2 000 - 5 000 €) : 25-30% des pertes thermiques, meilleur ROI (5-7 ans)
- Remplacement du chauffage (10 000 - 15 000 € avant aides) : Installation d'une pompe à chaleur air-eau, gain de 1 à 2 classes
- Isolation des murs (50 - 200 €/m²) : 20-25% des pertes, privilégier l'isolation par l'extérieur (ITE)
- Changement des fenêtres (300 - 800 €/fenêtre) : 10-15% des pertes, améliore le confort
Financement : Les aides disponibles en 2024-2025
- MaPrimeRénov' : Jusqu'à 10 000 € pour une pompe à chaleur, 25 €/m² pour l'isolation des murs, 75 €/m² pour l'isolation de la toiture. Montant selon revenus du ménage (barème bleu, jaune, violet, rose).
- MaPrimeRénov' Sérénité : Aide renforcée pour les rénovations globales (gain d'au moins 2 classes). Jusqu'à 50% du montant des travaux pour les ménages très modestes (plafonné à 30 000 €).
- CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : Prime versée par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, Total Energies). Montant variable selon travaux et revenus. Cumulable avec MaPrimeRénov'.
- Éco-PTZ (Éco-prêt à taux zéro) : Prêt sans intérêts jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale. Accessible sans condition de revenus.
- TVA à 5,5% : Sur les travaux de rénovation énergétique (au lieu de 20%). Appliquée automatiquement si vous passez par un artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
- Aides locales : Certaines régions, départements ou communes proposent des aides complémentaires. Consultez le site de l'ANIL pour votre territoire.
Option 3 : Vendre le bien
Si les travaux sont trop coûteux ou si vous ne souhaitez pas investir dans le bien, la vente reste une option. Attention : un logement F ou G se vend généralement avec une décote de 10 à 30% par rapport au marché. Les acquéreurs exigeront une baisse de prix significative pour compenser les futurs travaux. Soyez transparent sur le DPE dès l'annonce pour éviter les négociations difficiles et les recours juridiques post-vente.
Conseil : Avant de vous lancer dans des travaux importants, faites réaliser un audit énergétique (obligatoire pour les ventes de maisons F et G depuis avril 2023). Cet audit vous donnera un plan de rénovation détaillé avec des scénarios de travaux chiffrés et leur impact sur le DPE. Coût : 500 à 1 000 €, éligible à MaPrimeRénov' (300 à 500 € de remboursement).
Questions Fréquentes sur le DPE en Location
Quand le DPE est-il obligatoire pour une location ?
Le DPE est obligatoire pour toute mise en location depuis le 1er juillet 2007. Il doit être annexé au bail lors de la signature et communiqué au locataire avant la visite. Depuis 2022, les annonces de location doivent obligatoirement afficher les étiquettes énergétiques (énergie et GES) et mentionner le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles. Le DPE est à la charge du propriétaire bailleur.
Puis-je encore louer un logement classé G en 2024 ?
Non, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux et les renouvellements de bail. Si votre logement est actuellement loué avec un bail en cours signé avant 2025, vous pouvez continuer jusqu'au terme du bail, mais vous ne pourrez pas le renouveler ni signer un nouveau bail avec un autre locataire. Seule exception : si la réforme 2026 fait passer votre logement en classe F ou mieux grâce au nouveau coefficient électrique.
Quand les logements F seront-ils interdits à la location ?
Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028. Cela concerne environ 15% du parc immobilier français, soit 1,2 million de logements. Les propriétaires ont donc jusqu'à fin 2027 pour réaliser des travaux de rénovation énergétique ou bénéficier de la réforme 2026 (si chauffage électrique). Après cette date, tout nouveau bail ou renouvellement de bail sera impossible sans amélioration du DPE.
Les logements E seront-ils aussi interdits à la location ?
Oui, mais plus tard. L'interdiction des logements classés E est prévue pour le 1er janvier 2034. Cela concerne environ 25% du parc, soit 3,8 millions de logements. Cette échéance plus lointaine laisse plus de temps aux propriétaires pour planifier et financer les travaux. Le gouvernement prévoit de renforcer les dispositifs d'aide à la rénovation énergétique d'ici là.
Quelles sont les sanctions si je loue malgré l'interdiction ?
Louer un logement interdit expose le propriétaire à plusieurs sanctions : le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux ou demander une réduction de loyer voire la résiliation du bail. Le préfet peut également prononcer une amende administrative jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. En cas de mise en danger du locataire, des poursuites pénales sont possibles.
Mon locataire peut-il exiger des travaux si le DPE est mauvais ?
Oui, si votre logement devient interdit à la location (classe G depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034). Le locataire peut alors exiger la réalisation de travaux pour atteindre au minimum la classe E (D recommandé). Il doit d'abord saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal si aucun accord n'est trouvé. Le juge peut imposer les travaux, réduire le loyer, voire résilier le bail avec dommages et intérêts. Le locataire ne peut pas exiger de travaux si le logement n'est pas interdit.
La réforme 2026 peut-elle sauver mon logement F ou G électrique ?
Potentiellement oui. Si votre logement est chauffé à l'électricité et classé F ou G, le nouveau coefficient de 1,9 (au lieu de 2,3) pourrait le faire passer en classe E ou mieux. Environ 850 000 logements électriques devraient sortir des classes F et G. Attention : l'étiquette GES (climat) ne change pas, donc si elle est pire que la nouvelle étiquette Énergie, c'est elle qui détermine la classe finale. Utilisez notre calculateur pour vérifier votre situation précise.
Quels travaux dois-je prioriser pour sortir de F ou G ?
Pour sortir rapidement de F ou G, privilégiez dans cet ordre : 1) Isolation de la toiture (25-30% des pertes, ROI 5-7 ans, coût 2000-5000 €), 2) Remplacement du chauffage par une pompe à chaleur (gain de 1-2 classes, coût 10-15 000 € avant aides), 3) Isolation des murs (20-25% des pertes). Ne négligez pas les aides : MaPrimeRénov' (jusqu'à 10 000 €), CEE, Éco-PTZ (prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 €). Une rénovation globale est plus efficace et mieux financée que des travaux isolés.
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